在房屋买卖交易中，双方签订房屋买卖合同后，常常出现房价大涨后卖家宁可赔付违约金也要毁约的情形，因为卖家发现即使赔付了违约金再另外卖给他人，自己仍然是盈利的状态。但是，在房屋买卖合同中，若出现卖家单方违约的行为，买家是有选择权的，可以选择不要违约金，要求卖方继续履行合同。

这样，卖家的目的就无法实现了，因此卖家为了防止买家选择继续履行，会直接把房子快速卖给其他人，办理过户。等买方知道违约时，合同已经不具备继续履行的可能性了。

案例分析

2019年3月18日，王某向李某购买了位于苏州工业园区的一处房产，并于当日订立《房屋买卖合同》，合同约定，3月30日王某支付首付款后，双方到房管局办理网签。3月25日，王某准备好首付款后，李某却告知房屋无法卖给王某了，自家亲戚已经购买，并办理过户登记手续了。王某一气之下将李某起诉到法院，要求继续履行合同。后，法院没有支持王某的诉讼请求，因为认为该合同已不具备履行可能性。

律师说法

类似于这样的案例特别多，那么，如何更好地保障买家的权益，保护交易安全，防止卖家一房二卖呢？律师提供三个方法：

第一、办理网签。网签是房地产管理部门建立的一个网络管理系统，双方签订合同后办理网签会得到一个网签号，可以在互联网上查询到网签信息，同时已经办理过网签的房屋不能再进行第二次网签。

第二、办理备案。备案是指签约后，双方带上房屋买卖合同到县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

第三、办理预告登记。预告登记时的信息会体现在不动产登记簿上，同时，有很强的法律效力。即，没有经过预告登记的权利人同意，不能进行房屋物权变动。但要注意，预告登记后，债权消灭或者自能够办理不动产登记之日起90日内没有申请登记的，预告登记失效。

以上三种方法的有效性依次递增，法律效力最强的是预告登记，没有经过预告登记权利人同意，不能处分房屋；其次是备案制度，效力最弱的是网签制度，因为网签只是一个行政管理手段。因此，建议买方尽可能选择预告登记方式，有效防止卖方一房二卖。

作者：王玲律师