【基本案情】
向某欲购买何某某因继承所得位于张家界市某区某镇某居委会某组的老屋场（原宅基地上有老房屋，现已被拆除）用于修建房屋，与何某某达成协议。
2018年3月3日，向某向何某某支付3万元，何某某出具押金条一张，载明“何某某老屋场收到向某订金3万元，剩下27万元到2018年4月14号一次性付清，过期不退押金，何某某反口，退押金双倍6万元”。
后因何某某的其他兄弟不同意，向某未向何某某支付余款，并多次要求何某某返还已支付的3万元未果。
【案例解读】
根据案情可知，本案的争议焦点是外村人能否购买本村的宅基地上所建房屋。
首先，将村集体所有土地上建设的房屋出售，根据涉及“地随房走”的原则，必然涉及宅基地转让。宅基地属于集体土地，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。
由于向某不是该居委会的村民，其对该区域内的宅基地不享有使用权，也不具备在该区域内购买的权利，何某某将其在村集体所有土地上建设的房屋出售给不属本村村民的向某，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。
其次，无效的合同，自始没有法律约束力，何某某因怠于向向某返还3万元购房款，应自资金占用之日即2018年3月3日起至实际清偿之日止按照银行相关贷款利率标准支付资金占用期间的利息，向某诉请支付利息4995元，系对其民事权利的处分，不违反法律规定。
综上所述，在农村房屋买卖过程中，如果双方当事人就房屋买卖达成合意，签订了房屋买卖合同，则在房屋所有权转移的同时，与该房屋相对应的宅基地使用权也随之转移给买方，而个人对宅基地只享有使用权，不享有所有权，因此向某与何某某之间的房屋买卖合同因违反法律法规的强制性规定而无效。
【法条依据】
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民法典》第一千一百八十八条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担侵权责任。
《中华人民共和国合同法》第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
马政鹏律师
上海明伦（苏州）律师事务所，执行主任，明伦律所马政鹏律师团队带头人，刑辩委员会主任，上海市浦东新区司法局法律讲师、上海市开放大学客座讲师、中共上海明伦（苏州）律师事务所支部委员会党支部书记。
多年来致力于各类法律疑难案件的理论研究和实践操作，代理过多起全国著名疑难案件，拥有丰富的执业经验。
马政鹏律师团队
是上海明伦（苏州）律师事务所骨干力量，以团队化的运营方式办理每一起案件，专业、精准和高效的原则贯彻于每个案件，在刑事辩护、合同纠纷、婚姻家事、劳动人事、企业法律顾问等领域有丰富的实践经验，获得了社会广泛好评。
